Cláusulas abusivas en contratos de compraventa de inmuebles

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Cláusulas abusivas en contratos de compraventa de inmuebles

Desde Legal Services Abogados, venimos observando desde hace años que ciertos abogados y no menos despachos y bufetes, realizan ciertas prácticas abusivas en las operaciones de compraventa de inmuebles que son muy controvertidas y que van en detrimento de los agentes inmobiliarios pues hacen fracasar las compraventas, por eso, se requiere, para salvaguardar el principio de seguridad jurídica de los operadores intervinientes (intermediadores inmobiliarios, compradores y vendedores) precisar en qué consisten las mismas.

Cómo identificar cláusulas abusivas de ciertos abogados en contratos de compraventa de inmuebles

1. Las arras no se entregan al vendedor sino al abogado del comprador

A menudo, exigen al vendedor, en defensa de los intereses del comprador, que en un contrato de arras, las arras no se entreguen al vendedor sino que queden depositadas en el despacho del abogado del comprador. No olvidemos que las arras son una especie de garantía que requieren la entrega de dinero para asegurar que se cumple con la obligación contraída en operaciones de compraventa de inmuebles.

¿Qué pasa si las arras no se entreguen al vendedor?

Que el contrato de compraventa inmobiliario queda anulado porque no se produce la entrega de la posesión de la cosa con finalidad traslativa, es decir, a la entrega de la posesión del inmueble, faltaría el elemento esencial de un contrato de compraventa, cual es el ánimo del que da y del que recibe de transmitir y adquirir, respectivamente, el derecho real sobre ese inmueble.

Nuestro Código Civil regula, con ocasión de la compraventa, la institución que viene denominándose con el nombre de tradición y, en este sentido, establece el artículo 1462 que «se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador».

2. Exigencia de Licencia de Primera Ocupación

Es otra práctica que consideramos inaceptable y que consiste en exigir la Licencia de Primera Ocupación para viviendas construidas antes de la entrada en vigor de la ley que introdujo la exigencia de esta licencia.

En estos casos, no será exigible si la vivienda es anterior a la ley y está construida en suelo urbano consolidado.

Viviendas turísticas

Distinto es el caso de viviendas turísticas, en el que sí se exige esa Licencia de Primera Ocupación para su alta en el Registro de turismo.

¿Cuándo se exige la Licencia de Primera Ocupación?

La Licencia de Primera Ocupación se exige cuando se va a usar una nueva construcción (se ha realizado una vivienda de obra nueva) o se va a rehabilitar integralmente una edificación de segunda mano. En este último caso, si el comprador rehabilita o reforma la vivienda, tendrá que pedir, primero, la Licencia de Obras, después, la Licencia de Primera Ocupación.