Contrato de intermediación inmobiliaria

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Contrato de intermediación inmobiliaria

1. Liberalización de la intermediación inmobiliaria

El artículo 3 del Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio , que aprobó las Medidas Urgentes de Liberalización en el sector Inmobiliario y Transportes, estableció que las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre , por el que se prueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta General, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio oficial. Es decir, el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria no está reservada a ningún colectivo singular de profesionales.

2. Concepto del contrato de intermediación

El TS, en alguna de sus sentencias, ha definido este tipo de contrato diciendo que es “aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que ésta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado”.
En el contrato de agencia inmobiliaria predomina la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato. El Agente cesa en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato.

3. Hoja de Encargo

Es muy conveniente firmar una hoja de encargo que fije las condiciones de la perfección del contrato al objeto de evitar reclamaciones futuras. El contrato identificará a las partes contratantes, fijará el objeto del encargo, el plazo estipulado para ello, el precio (porcentaje sobre el importe final de la operación de compraventa), y la comisión por las gestiones efectuadas en calidad de intermediario. La firma de la Hoja de Encargo no compromete a que el agente tenga que vender el inmueble, sino a adoptar todas las medidas posibles para conseguir la compraventa.

4. Pacto de exclusividad

El contrato de mediación inmobiliaria puede celebrarse con pacto expreso de exclusividad que supone que durante el tiempo que señalen las partes, sólo el mediador designado puede intervenir en el negocio.

5. Obligaciones del cliente

  • Pagar la comisión pactada al Agente una vez se haya perfeccionado el contrato.
  • El cliente deberá facilitar toda la información necesaria para que el mediador pueda cumplir con el encargo que le ha efectuado : datos de la vivienda, autorización para su publicación y realizar fotografías, enseñar la vivienda a posibles compradores y cualesquiera otras que se pacten expresamente dentro de la legalidad.
  • El cliente deberá informar al Agente de cómo van las relaciones con los terceras personas facilitadas por el Agente, si se llega a un acuerdo por el precio, o bien si existen ofertas o contraofertas.
Gastos del Agente: se consideran incluidos en las honorarios pactados previamente. 

6. Derechos del agente

Cobrar una remuneración por las gestiones de intermediación efectuadas El derecho al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere el Agente desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada. Los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulte eficaz por celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación, lo que conlleva la falta de remuneración de las actividades preliminares y precontractuales, salvo siempre estipulación específica al respecto Como manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 , el contrato de mediación está supeditado, en cuanto al devengo de los honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. El derecho del Agente al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora ( única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado, a no ser que en el respectivo contrato de se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, es decir, cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta.

Conclusión sobre la retribución del agente en los contratos de intermediación inmobiliaria

El mediador (Agente) encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el «buen fin» o «éxito» del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.
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