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13 Oct Regulación legal de alquileres: ¿Vulnera el derecho constitucional a la propiedad privada?
Regulación precios alquileres
En primer lugar hay que indicar que el Gobierno tiene potestad para intervenir en el mercado de la vivienda cuando se producen desajustes. Por ejemplo, en el años 1985, en uno de los Gobiernos de Felipe González, se bloquearon los precios del alquiler.
El objetivo era aumentar la provisión de viviendas de alquiler. Es decir, se desreguló el mercado del alquiler como consecuencia de la escasez de vivienda social.
Desde el Gobierno actual, se considera que pueden existir cerca de 150.000 pisos que son propiedad de propietarios constituidos como personas jurídicas que tienen la capacidad de adquirir tanto derechos como obligaciones y la aptitud para ser sujeto activo o pasivo de las relaciones jurídicas.
Pues bien, se estima por el Gobierno que esos pisos pueden quedar afectados por la regulación del precio del alquiler con la nueva y anunciada, aunque no conocido ni su primer borrador, Ley de Vivienda.
El problema con los grandes propietarios y la regulación de precios en alquileres
Ahora bien, el problema se va a plantear cuando los grandes propietarios puedan frenar en seco la construcción de proyectos de viviendas para alquilar en las grandes ciudades, es decir, se paralice la inversión ante las nuevas condiciones que pueda imponer la futura Ley de Vivienda.
Esta futura Ley, al parecer, va a comprender dentro de su contenido, una cláusula que impide la venta de pisos de titularidad pública a empresas y organizaciones de carácter privado, algo parecido a lo que ocurrió en la Comunidad de Madrid en 2013 con el ejecutivo regional de Ignacio González, cuando vendió casi 3.000 viviendas del Instituto de la Vivienda de Madrid (hoy denominado, Organismo Autónomo Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid) a un fondo de inversión. Seguramente, también la nueva Ley de Vivienda, incorpore el derecho a un bono joven de vivienda – 250 euros al mes – para los ciudadanos de entre 18 y 35 años con rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725 euros y con una duración de 2 años.
No hay que olvidar que, una buena parte de poseedores de carteras de viviendas en arrendamiento se divide entre grandes propietarios, fondos de inversión, sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria, sociedades de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca que se dedican a gestionar tanto sus carteras como las hipotecas de los bancos – actualmente controladas por los fondos internacionales – y empresas públicas, en menor grado. Se calcula el número aproximado de viviendas que controlan: mucho más de 115.000 viviendas.
Precisamente, estos grandes propietarios han sido parte de la causa del aumento progresivo de los precios del alquiler, lo que ha producido en muchas CC.AA. de nuestro país, los desajustes del mercado inmobiliario y la imposibilidad para muchas personas del acceso a una vivienda en alquiler en condiciones económicas proporcionadas.
¿Qué causas motivan la regulación del mercado de la vivienda?
Entre otras, podemos indicar las siguientes:
a) Los elevados precios del alquiler que no pueden ser asumidos incluso por personas con un sueldo de tipo medio.
b) La desbordada competencia que existe en el mercado de la vivienda.
c) El desplazamiento de personas de bajos ingresos de los espacios que han vivido por un proceso de reestructuración espacial de los mismos, por otros nuevos usuarios con mayor capacidad socioeconómica.
d) El aumento artificial de los precios del alquiler que se traduce en desproporcionados y desmesurados beneficios para los propietarios
Recelos de los propietarios de viviendas para alquilar
La morosidad es uno de lo problemas que afectan al mercado de la vivienda, fundamentalmente desde la visión de la oferta.
Los futuros inquilinos se seleccionan con criterios muy rígidos de solvencia y estabilidad económica, lo que supone desfavorecer a las personas más jóvenes y a aquellas con contratos laborales temporales, incluso a los autónomos.
¿Podrían ser declarados inconstitucionales determinados preceptos de la futura Ley de Vivienda?
Si la nueva Ley limitase el derecho de propiedad, previendo medidas coactivas y no voluntarias para los dueños de pisos, podrían afectar a su constitucionalidad en tanto en cuento puedan constreñir estrechamente a los dueños de las viviendas mediante órdenes o deberes normativos sujetos a inspección y vigilancia de la administración.
Distinto sería que la nueva Ley de Vivienda establezca medidas de fomento de la vivienda asequible, al entrar a regular el derecho de propiedad privada y la función social de la misma, obligando, por ejemplo, a incluir en los contratos de arrendamiento el índice de referencia de precios de alquiler que en su momento se establezca, tanto el estatal como el autonómico, puesto que en ese caso, lo que se pretende es posibilitar la obtención de información por las administraciones públicas que les permita conocer el estado y evolución del mercado del alquiler y, a partir de esa información, diseñar políticas de vivienda. Obviamente, la posible influencia de estos índices como criterios orientadores pueden contribuir a ordenar el mercado de la vivienda, pero ello no afecta a la libertad de las partes para estipular un precio superior o inferior.
Tampoco sería inconstitucional la obligación de reservar a vivienda social parte del suelo de las promociones inmobiliarias, dado que el propietario o empresario no tiene derecho a vetar su uso, sin perjuicio de la eventual indemnización que le corresponda, ni que se obligue a llevar un registro de pisos vacíos.
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